Mediante
la Casación N° 1589-2016-LIma Norte, la Corte Suprema resolvió la
controversia generada con ocasión de la demanda de nulidad de acto jurídico
planteada por Carla del Rosario Eda Espejo (la “Demandante”) contra Segundo
Esteban Zegarra Pucahuaranga (el “Vendedor”), Humberto Teodomiro Santillán
Otiniano (el “Comprador 1”) y Segundo Esteban Zegarra Pucahuaranga (el “Comprador
2”).
Los
hechos que dieron lugar a la controversia fueron los siguientes:
- El
Vendedor era originalmente propietario del inmueble de dos pisos
constituido por el lote 42, de la manzana F, Urbanización El Parral,
distrito de Comas – Lima (el “Inmueble”), el cual se encontraba
debidamente inscrito a su favor.
- Con la
autorización del Vendedor, el Sr. Rubén Levi Murillo Meza (el “Sr. Levi”),
esposo de la Demandante, construyó sobre el Inmueble los pisos 3, 4 y 5.
Sin embargo, estas edificaciones no fueron regularizadas en el Registro,
con lo cual la partida del Inmueble siguió haciendo referencia a una
edificación de dos pisos.
- Mediante
documento privado de compraventa con firmas legalizadas de fecha 23 de
febrero del 2007 (la “Compraventa Original”), el Vendedor
transfirió a favor del Sr. Levi la propiedad de los pisos 3 y 4 y el 50%
de acciones y derechos del piso 5. Si bien la Compraventa Original no se
inscribió, la Demandante y el Sr. Levi entraron en posesión de los pisos
3, 4 y 5 y además comenzaron a pagar los arbitrios y tributos por dichos
pisos.
- Posteriormente,
mediante compraventa de fecha 03 de agosto del 2009 (la “Compraventa 1”),
el Vendedor transfirió la propiedad de la totalidad del Inmueble
(incluidos los pisos 3, 4 y 5) a favor del Comprador 1, la cual se
inscribió en la partida del Inmueble.
- Finalmente,
mediante compraventa de fecha 13 de octubre de 2010 (la “Compraventa 2”),
el Comprador 1 transfirió la propiedad de la totalidad del Inmueble a
favor del Comprador 2. Dicha compraventa también se inscribió en la
partida del Inmueble.
La
Demandante solicitó la nulidad de la Compraventa 1 y la Compraventa 2
amparándose en las causales de objeto jurídicamente imposible y fin ilícito, en
la medida que ambos contratos no solo habían tenían como objeto los pisos 1 y 2
(que sí le pertenecían al Vendedor) sino también los pisos 3, 4 y 5, los cuales
desde el año 2007 habían sido adquiridos por el Sr. Levi.
En
primera instancia el Juez amparó la demanda, pues consideró que la Compraventa
1 y la Compraventa 2 habían sido celebradas con la única finalidad de
perjudicar al Sr. Levi, en tanto ambos compradores habían tenido conocimiento
de la posesión que este último ejercía junto con la Demandante respecto de los
pisos 3, 4 y 5. Por tal razón, aun cuando el Comprador 1 y el Comprador 2
habían inscrito sus respectivas adquisiciones, ello se había hecho con mala fe.
En
segunda instancia la Sala confirmó que ambos compradores inscribieron con mala
fe. En el caso del Comprador 1, si bien éste adquirió del Vendedor, quien
figuraba en el Registro como propietario, la partida solo publicitaba la
existencia de dos pisos, cuando en realidad existían edificaciones no
inscritas. Por su parte, el Comprador 2 adquirió el Inmueble sabiendo que el
mismo se encontraba en posesión de terceros (la Demandante y el Sr. Levi), al
punto que interpuso contra ellos una acción reivindicatoria.
Finalmente,
la Corte Suprema siguió la línea trazada por las instancias de mérito,
descartando que los Compradores 1 y 2 hayan actuado con buena fe al momento de
inscribir sus respectivos contratos, con lo cual el pedido de nulidad fue
amparado.
Así,
con relación al Comprador 1, la Corte tuvo en cuenta que en su contestación de
demanda aquél reconoció que “tenía conocimiento que existían personas
distintas a su vendedor que ocuparan el predio, y fue la razón por la que
decidió vender el predio a Segundo Esteba Zegarra Pucahuaranga [Comprador
2]”.
Y
respecto del Comprador 2, la Corte tuvo en cuenta lo señalado por este último
en su Recurso de Casación: “La única imputación que me hace el Juez y
la Sala Superior Civil para cuestionar la buena fe en mi adquisición es haber
adquirido un bien que se encontraba ocupado, cuando esto es muy usual en el
tráfico comercial”.
Tomando
en cuenta lo dicho por los propios compradores, la Corte concluyó que:
“El
recurrente [Comprador
2] conocía de la posesión de la Demandante, siendo que un comprador no
solo intenta conocer quién ocupa el inmueble que pretende adquirir, sino a
título de qué lo ocupan”.
Este
fallo de la Corte Suprema es sumamente importante en la medida que ratifica lo
dicho con anterioridad en la Casación N° 3187-2013-Cajamarca, en la que se
desestimó la protección registral del último comprador, quien se había limitado
a revisar la información registral haciendo caso omiso a la información
publicitada a través de la posesión:
En
dicha oportunidad la Corte sostuvo que: “Debido a la importancia que supone
la compraventa de un bien inmueble y estando a los usos generalmente aceptados
en este tipo de negocios, la diligencia ordinaria mínima impone al comprador el
deber de verificar el estado actual del bien que adquiere y principalmente
quién o quiénes detentan la posesión del mismo, pues en aplicación de lo
dispuesto en el artículo 912 del Código Civil al poseedor de un bien se le
reputa propietario mientras no se demuestre lo contrario”[1].
Entonces,
el mensaje que la Corte Suprema viene emitiendo en sus últimos fallos guarda
coherencia: todo aquel que decida adquirir un inmueble en el mercado, no deberá
limitarse a confiar en la información registral, sino que además deberá
analizar la posesión para descartar que esta no sea ejercida por alguien que
adquirió un derecho con anterioridad pero no lo publicitó.
Nótese,
sin embargo, que con esto la Corte Suprema no está modificando la regla de
oponibilidad que consagran los artículos 1135 CC y 2022 CC, según los
cuales entre dos adquirentes de un derecho de real sobre el mismo bien (en este
caso tanto el Sr. Levi como el Comprador 2 invocaban a su favor el derecho de
propiedad) vence el que primero inscribió su adquisición. La regla sigue siendo
“primero en el Registro, primero en el Derecho”, sin embargo, lo que la Corte
Suprema está haciendo es llenar de contenido la “buena fe” con la que se debe
realizar dicha inscripción (“buena fe” que expresamente exige el 1135 CC).
Finalmente,
considero que este fallo es mejor que el anterior (contenido en la Casación N°
3187-2013-Cajamarca), pues en este último la Corte había consagrado un criterio
general aplicable a todo comprador: “Quien no constata la posesión tiene mala
fe”. Por el contrario, en la Casación materia de comentario la Corte se ha
preocupado por constatar que en el caso puntual ambos demandados (el Comprador
1 y el Comprador 2) tuvieron conocimiento de la posesión ejercida por la
Demandante y el Sr. Levi, y es a partir de ello que concluyó que ambos habían
inscrito con mala fe.
Es
decir, en esta oportunidad la Corte Suprema ha omitido consagrar fórmulas
absolutas, calificando como “negligente” –en abstracto– a todo comprador que no
constata la posesión, y más bien se ha inclinado por un análisis particular y
específico de las circunstancias que arrojaba el caso puntual. Por ende, si en
el caso en particular estaba acreditado que los Compradores 1 y 2 conocieron la
posesión ejercida por terceros no inscritos y pese a ello “cerraron” los ojos
frente a esa realidad y se limitaron a llegar al Registro de cualquier manera,
es correcto que la Corte no haya amparado esta forma de proceder.
No
olvidemos que el sistema jurídico no protege las adquisiciones por el solo
hecho de que se inscriban; el sistema no concibe al tráfico inmobiliario como
una carrera donde para ganar basta con llegar primero al Registro. La
inscripción no es protegida per se por el sistema, como si
tratase de un valor absoluto. Entre dos compradores del mismo bien no se protege
al que primero inscribió su derecho por el hecho de haber llegado primero al
Registro. La protección del sistema no radica en la inscripción en sí, sino más
bien en el estado subjetivo con que aquélla se hizo: con CONFIANZA, en la
CREENCIA de que lo inscrito se condice con –no contradice– la realidad.
En
conclusión, para todos los futuros compradores de inmuebles, el mensaje se va
aclarando. ¿No quiere tener problemas o discusiones sobre su titularidad
respecto de aquello que desea adquirir? Entonces no limite su análisis a la
información registral. Dese una vuelta por el inmueble; es mejor darse con una
sorpresa hoy, cuando está negociando, que mañana, cuando ya pagó por el
inmueble.
…………
Autor: PASCO ARAUCO, Alan. (Blog
"Los fallos reales") - Derechos Reales. Análisis de la
Jurisprudencia de la Corte Suprema. 1ª. Edición, Gaceta Jurídica, Lima, 2017.
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